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半年回顾:高层精装近万毛坯渐涨洋房上调遇阻

2019-07-03 来源:开封向上 点击 评论

原题:2019年上半年开封房价回顾:高层精装近万,毛坯渐涨,洋房上调,遭遇阻力

对于2019年上半年来说,尽管经历了“金三银四红五月”,但对于刚刚过去的6月,却显得有点疲惫与冷淡。于是,在上半年的最后一天,不妨回顾开封房价在上半年的演变:

典型状况一,停滞不涨:至少在短周期内,运粮河组团房价并没有出现过多的涨幅。整体表现在:未名府项目持续平稳的保持在6800元/㎡左右,恒大文旅城在开盘之后,有明显的价格调整(价格降幅)。

典型状况二,逐步微调:对于上半年同样热销的项目中南林樾,凭借着地段的优势,房价逐步上浮。而依托于品质的永威梅隆郡,同样也实现房价的逐步上调。

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而从典型状况一和二中,会发现无论是恒大文旅城、北大未名府、中南林樾、永威梅隆郡来说,都是19年上半年绝对的热销项目。从数据上可以看出(截止19年6月30日早8点):

未名府:19年上半年销售签约729套;

中南林樾:19年上半年销售签约412套;

永威梅隆郡:19年上半年销售签约402套;

恒大文旅城:19年上半年销售签约249(童世界家园A区)+235(童世界家园C区)+194(童世界家园B区)+183(童世界家园EF区)+54(童世界家园D区)=915套

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典型状况三,新盘近万:目前,开封市场在售的成品精装房项目有:亚新大梁府,美的国宾府,雅居乐金茂悦棠和郑开橄榄城6期等。其中,尽管多个项目已经接近万元/㎡,但整体来看,即使相差这最后的300-500元/㎡,亦是面临“想涨涨不上去”。

还是从数据上看(截止19年6月30日早8点):

郑开橄榄城:9号商住楼,销售签约价为:9764.22元/㎡;

亚新大梁府:3号住宅楼,销售签约价为:9897.85元/㎡;

雅居乐金茂悦棠:5号住宅楼,销售签约价为:9516.85元/㎡;

注:美的国宾府目前已开盘,销售签约数据尚未公布。

从数据上可以看出:

以橄榄城为例,汴西湖距破万元/㎡,仅差235.78元//㎡。由于富力湾开盘后的签约数据未出,故汴西湖精装高层破万元/㎡,还要在等一些时间。

以亚新大梁府为例:2.2的容积率,高铁站组团距破万仅差一步之遥,仅差101.15元/㎡。

以雅居乐金茂悦棠:中意湖2.5的容积率,距离破万元/㎡还有距离,仍有483.15元/㎡。在美的国宾府开盘销售签约数据公布以后,中意湖亦有可能超过万元/㎡。

对于购房者来说,单从销售数据上来看,2019年下半年开封的精装高层产品破万元/㎡已然不可避免,但这也仅仅是数据上的表现。届时,等部分项目推出新政策+房价报价破万之后,或许会发现:所谓的房价上涨,是另一种“性价比式的回调”。

对于开封的精装高层来说,房价破万依然有很大的难度。尤其是对于19年下半年来说,入市的项目多为毛坯高层产品。

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典型状况四,无从判别。

这主要体现在洋房产品上,中意湖TOP级房企和汴西湖龙首区域TOP级房企两大洋房产品目前皆已开盘,但都未正式公布销售,也未进入销售签约状态。注:其中富力湾是6月22日开盘。

截止到目前为止,开封洋房大致有三个梯队:

关注梯队:关注点在融创宸园,富力湾等项目,但融创宸园的表现让外界太过于惊讶,无论是开盘的价格,销售成交数据,还是是否开盘,到目前为止,都没有定论。有人说售罄,有人说不到两位数。但都从侧面表现出了:价格预期太高,不是所有项目都能和桃李春风硬碰硬的。销讲里的竞品分类,仅仅是停留在销讲里。

价格梯队:绿城桃李春风、海马公馆、东润银基望京、康桥九溪郡(北区)。

除此之外,市场上(西区)的洋房项目大多在1.1-1.3万元/㎡之间,主要位于汴西湖区域,如西湖印象,帝湖世家,锦绣花园,郑开橄榄城等。

对于上半年的洋房市场,仅有3月份经历了一次市场小高潮,即当月主力洋房项目销售达到15-30套,当月大多数的洋房都实现了销售突破。从近期来看,在融创和富力之后,开封市场的洋房亦再次进入“价格调整期”。即:少量特价洋房相继进入市场。没错,对于“少量”这个词的理解,应该建立在:市场上大多数的洋房项目,单月不过是销售3-8套。

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典型状况五,价格战将现。

主要指北区和复兴大道。

在保利城项目开盘前后,复兴大道被迫进入“价格战”。

同样在此前后,随着两校一园的相继拍地,近学校的业主能否在“两校一园”上学已成为当下最重要的关注点。如果不能,复兴大道部分项目的房价将毫无意外的再次进行价格调整。

同样在此前后,复兴大道某项目,传出了“接手”的利好消息。

同样在此前后,作为承载开封刚需客群的两大区域(复兴大道&金明大道)之一的金明大道,中南樾府毛坯高层产品送车位的价格是8300-8500元/㎡,不送车位的价格是7800元/㎡左右。

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